Grundlagen:
Mit dem Bebauungsplan bezweckt, massgebliche Elemente einer Überbauung, die weitere Unterteilung der Bauzonen sowie die Freihaltung der Erschliessungsflächen und des nicht zu überbauenden Gebietes festzulegen (vgl. dazu § 15 Abs. 1 lit. c i.V.m. § 68 ff. PBG LU).
Der Gestaltungsplan bezweckt eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungstechnisch gute, der Umgebung angepasste Überbauung eines zusammenhängenden Gebietes. Der Gestaltungsplan liegt in der Kompetenz der Gemeinde. Das Gesetz regelt Einzelheiten zum Gestaltungsplan in § 15 Abs. 1 lit. d i.V.m. § 74 ff. PBG LU.
Beide Pläne wirken grundeigentümerverbindlich und konzentrieren sich auf raum- und umweltbezogene Themen. Sie sind z.B. für den Bau von Hochhäusern (§ 166 PBG) oder von Einkaufszentren (§ 170 PBG) obligatorisch; sie können zudem für Landumlegungen und Grenzregulierungen eingesetzt werden (§ 65 Abs. 3 PBG). Im Wohnungsbau ist den Erfordernissen der Wohnhygiene, der Wohnqualität und der effizienten Nutzung der Energie in besonderem Mass Rechnung zu tragen (§ 65 Abs. 2 PBG).
Dank ergänzenden (Sonderbau-) Vorschriften und zulässigen Abweichungen von der Grundordnung, welche die Gemeinde für ausgewählte Gebiete im Anhang zum kommunalen Bau- und Zonenreglement (BZR) festlegen kann, werden solche Pläne tendenziell zunehmend auch von privaten Grundeigentümern aufgestellt, wozu allerdings eine bestimmte Mindestfläche vorausgesetzt wird.
Wirkung einer im GP-Verfahren gewährten Ausnahmebewilligung:
Das Kantonsgericht Luzern hatte einen Rechtsfall zu beurteilen, bei welchem die Gemeinde bereits mit dem Gestaltungsplan für das konkrete Bauprojekt eine verbindliche Regelung über die Zulässigkeit der Unterschreitung des regulären Waldabstands auf 15 m verfügt hatte. Der Gestaltungsplan und mit ihm diese Anordnung blieb unangefochten und erwuchs in Rechtskraft (2011).
Im Jahr 2023 erteilte der Gemeinderat auf ein konkretes Baugesuch hin die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Dagegen führte die kantonale Dienststelle Landwirtschaft und Wald Beschwerde. Sie beantragte die Aufhebung der Baubewilligung und vor allem die Verweigerung einer Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands.
Das Kantonsgericht bestätigte, dass die Gemeinde als Baubewilligungsbehörde über die Bewilligung von Ausnahmen entscheiden darf. Die Stellungnahme der kantonalen Behörden Landwirtschaft und Wald (lawa) und Raum und Wirtschaft (rawi) würden keine verbindliche Wirkung für die Vorinstanz entfalten. Der Gemeinderat habe in seinem Kompetenzbereich gehandelt und sei unabhängig von der Einschätzung der Dienststelle lawa dazu befugt gewesen, die Bewilligung für die Unterschreitung des regulären Waldabstands zu erteilen. Das höchste kantonale Gericht liess zwar durchblicken, dass die im Gestaltungsplan genehmigte Ausnahmebewilligung eventuell nicht der kantonalen Praxis entspreche und konkrete Sicherheitsbedenken durchaus bestehen könnten. Unter Verweis auf die Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit bestätigte es aber den Bestand der bereits im Gestaltungsplan festgelegten Ausnahmebewilligung und wies die Beschwerde der kantonalen Dienststelle ab (vgl. Urteil 7H 23 264 vom 20.01.2025, auszugsweise veröffentlicht als LGVE 2025 IV Nr. 13, E. 4).
Fazit:
Der illustrierte Sachverhalt zeigt beispielhaft auf, dass ein Sondernutzungsplan bereits Elemente eines baurechtlichen Vorentscheides mit den Wirkungen einer eigentlichen Baubewilligung enthalten kann. Soweit ausreichend bestimmbar, kann deren Rechtmässigkeit im Baubewilligungsverfahren nicht mehr überprüft werden (BGE 145 II 176 E. 4.2; BGE 131 II 103 E. 2.4.1). Daraus folgt, dass eine Ausnahmebewilligung, die bereits im Zusammenhang mit dem Bebauungs- oder Gestaltungsplan verbindlich erteilt worden war, im anschliessenden Baubewilligungsverfahren ihre Wirkung entfaltet. Das zusätzliche Verfahren kann somit einer Bauherrschaft abweichend von der Grundordnung in der BZR mehr Handlungsspielraum bei der Realisierung ihres Bauprojekts ermöglichen. Gleichzeitig ist festzuhalten, dass insbesondere eine private Bauherrschaft zusätzliche Risiken (z.B. frühzeitig erhobene Einsprachen aus der Nachbarschaft) und Kosten auf sich nimmt.
Für Beratungen und bei Fragen rund um das Baurecht stehen Ihnen die Anwältinnen und Anwälte der Kanzlei Pilatushof gerne zur Verfügung.
