Ausgangslage:
Bei einer Liegenschaft haben sich die äussersten Platten auf der Terrasse sowie beim Durchgang gelöst. Ausserdem hat sich ein Teil der Fläche leicht gesenkt.
Es ist zu prüfen, ob es sich um altersbedingte Erscheinungen nach rund 20 Jahren (Baujahr 2006) handelt (Fotos im Anhang), oder ob in diesem Zusammenhang eine Partei «arglistig verschwiegene Mängel» geltend machen könnte.
Rechtslage:
- Definition
Arglistig verschwiegene Mängel sind versteckte Mängel, die dem Verkäufer bekannt waren, aber absichtlich verheimlicht wurden, um den Vertragsabschluss nicht zu gefährden. Dabei wird dem Käufer das Fehlen einer Eigenschaft verheimlicht, ohne dessen Vorhandensein der Käufer den Kaufvertrag nicht oder zumindest nicht unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen hätte. Typische Beispiele sind feuchte Keller, Schimmel oder frühere Wasserschäden, die überstrichen wurden; weiter undichte Fenster und Türen, Konstruktionsfehler am Gebäude oder Altlasten auf dem Grundstück. Im Fall von Arglist ist ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen“) unwirksam.
- Rechte und Folgen bei arglistigem Verschweigen
- Anfechtung & Rückabwicklung: Der Käufer kann den Kaufvertrag anfechten, das Objekt zurückgeben und den Kaufpreis zurückerhalten. Bei Mangelfolgeschäden kann auf Ersatz von deren Behebung geklagt werden
- Minderung: Der Kaufpreis wird angepasst, wenn der Käufer das Objekt behalten möchte.
- Verjährung: Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt bei arglistigem Verschweigen oft erst mit der Entdeckung des Mangels. Bei Anwendung der SIA-Norm 118 gilt eine Frist von zehn Jahren.
- Beweislast und Vorgehen:
Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und absichtlich verschwiegen hat (z.B. durch Zeugen oder Gutachten). Demnach kann es nach der allgemeinen Lebenserfahrung und den konkreten Umständen gar nicht anders sein, als dass der Verkäufer um den Mangel wusste oder hätte wissen müssen. Bei Entdeckung ist der Mangel sofort per Einschreiben zu rügen.
- Konkreter Fall: gelöste Platten und sich gesenkter Teil der Terrasse:
Bei der Frage, ob im konkreten Fall Arglist eher zu bejahen oder verneinen ist, sind nach meiner Einschätzung Faktoren wie verstrichene Zeit (rund 20 Jahre), örtliche Situation (leichte Hanglage) und Bodenbeschaffenheit (hier nicht bekannt) in die gesamthafte Beurteilung miteinzubeziehen; eventuell auch der Zustand von benachbarten Gebäuden. Arglist ist in der Regel nicht leichthin anzunehmen. Gemäss der summarischen Recherche handelt es sich gerade bei der Senkung des Untergrunds nicht um einen typischen arglistigen Tatbestand. Schliesslich erscheint im konkreten Fall das Prozessrisiko gerade wegen der langen verstrichenen Zeit als erheblich.
Die Anwältinnen und Anwälte der Kanzlei Pilatushof stehen Ihnen bei Fragen rund um das Baurecht gerne zur Verfügung.
