Die Planungszone geht auf das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG; SR 700) zurück und hat ihre Grundlage in Art. 27 RPG. Demnach kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Das Bundesrecht sieht eine maximale Frist von fünf Jahren vor, welche nach kantonalem Recht verlängert werden kann.
Im Kanton Luzern sieht das Planungs- und Baugesetz (PBG; SRL Nr. 735) entsprechend vor, dass Planungszonen der Sicherstellung der Nutzungsplanung dienen und zwei Jahre seit der Planauflage des Nutzungsplans Gültigkeit haben, mit Verlängerung um ein Jahr (§ 83 Abs. 1 PBG). Daraus folgt, dass die für eine Planungszone massgebenden Pläne und Vorschriften öffentlich aufgelegt (30 Tage) und die Auflage öffentlich bekannt gemacht werden müssen (§ 84 Abs. 1 PBG). Betroffene Grundeigentümer sind über die Auflage zu informieren und auf die Einsprachemöglichkeit hinzuweisen (§ 84 Abs. 2 PBG).
Weniger bekannt, aber ebenso bedeutsam, ist die Wirkung einer Planungszone im Rahmen einer Ortsplanungsrevision, wie sie aktuell im Kanton Luzern im Gang ist. So haben die neuen Nutzungspläne und neuen Bau- und Nutzungsvorschriften ab dem Zeitpunkt ihrer öffentlichen Auflage die Wirkung einer Planungszone (§ 85 Abs. 2 PBG LU). Sie bewirkt damit eine sog. Negative Vorwirkung, also die Anwendung von künftigem, noch nicht in Kraft gesetztem Recht auf einen gegenwärtigen Sachverhalt. Bauvorhaben werden ab Beginn ihrer öffentlichen Auflage darum nach den jeweils strengeren Vorschriften beurteilt (gemäss geltendem und neuem Recht). Als aktuelles Beispiel kann an dieser Stelle die Gemeinde Triengen LU aufgeführt werden.
Der Erlass einer Planungszone kommt für die davon betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer nicht selten unverhofft und folgenschwer. Beweggrund zur behördlichen Anordnung einer solchen können sowohl plötzlich eingetretene als auch unmittelbar drohende Ereignisse, davon regelmässig Naturgefahren wie Hangrutsch, Murgang oder Felssturz, sein. Als schweizweit bekannt gewordener Fall kann an dieser Stelle die Bedrohung von Brienz GR aufgeführt werden (Naturgefahren). Als neueres und regionales Beispiel einer Planungszone kann auf das Gebiet Stockenmatt in der Gemeinde Sarnen OW verwiesen werden (vgl. dazu die Publikation einer Planungszone für das Gebiet Stockenmatt im Amtsblatt Obwalden, Nr. 35/25 vom 28.08.2025, S. 1191, und in diesem Zusammenhang die CH Media-Ausgabe vom 06.09.2025 mit dem Bericht «Geplatzte Träume in der Stockenmatt»). Aus rechtlicher Sicht sind in einem solchen Zusammenhang finanzielle Ansprüche aus Eigentumsbeschränkung und sogar materieller Enteignung zu prüfen.
Es kann allerdings noch schlimmer kommen, wie Eigentümer von Grundstücken am Rigi Südhang erfahren mussten:
Auf ihre Beschwerden hin hatte sich kürzlich das Schweizerische Bundesgericht mit dem Thema Rückzonung eines peripheren und landschaftlich exponierten Gebiets zu befassen. Im folgenreichen Urteil BGer 1C_195/2024 vom 11. April 2025 kamen die Richterinnen und Richter zum Ergebnis, dass die angeordnete Rückzonung vorliegend den raumplanerischen Zielen und Grundsätzen entspreche, obschon sie auch bereits bebaute Parzellen betrifft. Ein Verbleib der bestehenden Häusergruppen in der Bauzone würde zur Schaffung von Kleinstbauzonen führen, die dem Konzentrationsprinzip widersprächen (vgl. Regeste zum BGer-Urteil 1C_195/2024 vom 11.04.2025). Dem Rückzonungsverfahren vorausgegangen war zunächst die Anordnung einer kantonalen Planungszone (2018) durch den Regierungsrat des Kantons Luzern über Bauzonen in den Gebieten Schwanden (mit den Teilgebieten Mittler- und Unterschwanden), Teufibalm, Ächerli, Büel, Semli und Stacher/Grund/ Büntli der Gemeinde Vitznau (nach Fristablauf 2020 verlängert bis Mai 2021). Sie wurde sodann durch den Beschluss der Stimmberechtigten der Gemeinde Vitznau über die Gesamtrevision der Ortsplanung mit gleichzeitiger Zustimmung zur Rückzonung der von der kantonalen Planungszone umfassten Grundstücke (insgesamt 12,64 ha) abgelöst. Dagegen führten betroffene Grundeigentümer über die kantonalen Instanzen (Regierungsrat, Kantonsgericht) Beschwerden bis an das Bundesgericht.
Im erwähnten Urteil BGer 1C_195/2024 vom 11. April 2025 prüfte das höchste Gericht die Rügen der Beschwerdeführenden gegen die Rückzonung des Gebiets Schwanden insbesondere nach den folgenden Kriterien aus der kantonalen Rückzonungsstrategie (vgl. dazu auch Informationen auf der Website des BUWD Kanton Luzern, insb. Schlussbericht an den Regierungsrat per 30. Januar 2020 [Strategie «Umgang mit überdimensionierten Bauzonen und Reservezonen»]; vgl. auch BGer-Urteil 1C_588/2023 vom 22. August 2024 zu Teilrevision und Rückzonungen der Gemeinde Rickenbach LU):
- Beurteilung der raumplanerischen Zweckmässigkeit von Rückzonungen anhand von Kriterien wie unüberbaute Bauzonenfläche, Lage innerhalb der Gemeinde, Lage in der Bauzone, Erschliessung nach Art. 19 RPG, Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln [ÖV], erschwerte Bebaubarkeit. Diese Kriterien müssen nicht kumulativ erfüllt sein, d.h. massgeblich ist eine Gesamtbetrachtung.
- Beurteilung der raumplanerischen Verhältnismässigkeit einer Rückzonung, insbesondere anhand von Kriterien wie die Dauer der Einzonung, das Bestehen eines Gestaltungs- oder Bebauungsplans sowie Bauabsichten; eine solche musste in der Gemeinde Vitznau durch ein bis Ende 2018 eingereichtes Baugesuch konkretisiert worden sein.
Nach einlässlicher Prüfung stellten die Bundesrichterinnen und Bundesrichter zu den Rückzonungen in der Gemeinde Vitznau fest, dass sie aus raumplanerischer Sicht nicht zu beanstanden seien und keinen unverhältnismässigen Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen würden (E. 7.4). Die Beschwerden wurden abgewiesen.
Die Verfahren von Rückzonungen sind im Kanton Luzern noch längst nicht abgeschlossen. In jedem Fall wird sehr empfohlen, dass Sie sich über die Gesetzesrevisionen frühzeitig informieren und über die einzelfallbezogenen Auswirkungen rechtzeitig juristisch beraten lassen. Die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte der Pilatushof AG Ihnen dafür gerne zur Verfügung.
Bei Fragen im Bereich Planungs- und Baurecht stehen Ihnen unsere Anwältinnen und Anwälte gerne zur Verfügung.
